아파트 보유자의 개인회생, 집 지키면서 빚 감면받는 법 (보증금·담보대출 실무 가이드)

📌 핵심 결론: 집(주택)을 유지하며 개인회생을 진행하는 것은 가능합니다!

결론부터 말씀드리면, 명의로 된 집을 처분하지 않고도 개인회생 신청이 가능합니다. 단, 집을 '제외하고' 나머지 빚만 따로 개인회생을 신청하는 것은 불가능하며, 집에 설정된 근저당권(담보대출)의 원리금을 별도로 갚아나가는 방식(주택담보대출 채무조정 특례)을 활용해야 합니다. 또한, 부동산의 청산가치(집값에서 담보대출을 뺀 순자산)보다 더 많은 금액을 3~5년간 변제해야 한다는 조건이 적용됩니다.

"개인회생 제도에서는 '청산가치 보장의 원칙'이 적용됩니다. 즉, 보유한 재산(집의 순자산)의 가치보다 3~5년 동안 변제하는 총금액이 더 크다면, 집을 처분하지 않고 보유한 채로 신용대출 및 일반 채무에 대한 원금 감면을 받을 수 있습니다."

1. 집을 처분하지 않고 개인회생을 진행하는 핵심 원리

많은 분들이 "집이 있으면 개인회생이 안 된다"라고 오해하시는 이유는 '청산가치' 때문입니다. 법원은 채무자가 가진 재산의 가치보다 더 많은 돈을 갚아야 회생을 인가해 줍니다.

• 순자산(청산가치) 계산: [주택 시가] - [근저당권 설정액(담보대출)] - [소액임차보증금공제액] = 순자산
• 총 변제금 설정: 36개월~60개월 동안 갚는 총금액이 위에서 산출된 순자산보다 커야 함.
• 담보대출의 처리: 주택담보대출은 '별제권'으로 분류되므로, 회생 변제금과 별개로 은행에 이자/원금을 매달 정상 상환해야 집이 경매로 넘어가가지 않습니다.

2. 어린 자녀 2명과 부부 회생 시 생계비 인정 산정

남편이 이미 개인회생 중이더라도 본인의 개인회생 신청에는 아무런 불이익이 없습니다. 오히려 미성년 자녀 2명에 대한 부양가족 인정 여부에 따라 월 변제금이 크게 줄어들 수 있습니다.

구분	2026년 기준 중위소득 60% (월 최저생계비)	비고
1인 가구	약 143만 원	본인 단독
2인 가구	약 237만 원	자녀 1명 분담 시
3인 가구	약 304만 원	자녀 2명 모두 포함 시

부부가 모두 회생을 진행하는 경우, 미성년 자녀 2명을 배우자와 나눠서 부양가족으로 지정하거나(각 2인 가구 인정), 소득 비율에 따라 자녀 부양 비율을 정하여 월 소득에서 최저생계비를 최대한 차감할 수 있습니다.

3. 집을 지키기 위한 구체적인 대응 솔루션

1. 주택담보대출 채무조정 프로그램 활용: 신용회복위원회와 법무부가 연계한 '주택담보대출 특례'를 신청하면 회생 중에도 담보대출 경매 실행을 유예할 수 있습니다.
2. 청산가치 산정 검토: 부동산 시세와 담보대출 잔액을 정밀하게 비교하여, 3년 간의 변제금 총액이 순자산을 초과하는지 전문가 조력을 통해 계산합니다.
3. 법원 무료 법률구조 및 상담 연계: 대한법률구조공단 또는 신용회복위원회를 통해 공적 자금 지원 상담을 신청합니다.

🏛️ 신용회복위원회 주택담보대출 채무조정 공식 신청하기

---

📚 공식 참고 문헌 및 자료 출처

• 대한민국 법원 대법원 전자민원센터 - 개인회생절차 안내
• 신용회복위원회 - 주택담보대출 채무조정 특례 제도 안내
• 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제610조 (청산가치 보장의 원칙)